شهد سوق المال السعودي إدراج سبعة صناديق استثمار عقاري متداولة – ريت في عام 2017، متفوقا بذلك على بقية أسواق المنطقة.
ولم تفتر الرغبة في إدراج المزيد من صناديق الريت خلال العام 2018، وبعد أن تم إدراج أربعة صناديق بعدها حتى الآن، هناك ما لا يقل عن 6 صناديق تستعد لإدراج وحداتها في الســوق المالي السعودي، ونجاح الطروحات الأولية لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة يؤكد الأهمية الكبيرة للمستثمرين في قطاع العقارات.
ومن أهم المعايير التي يجب أخذها في الاعتبار عند الاختيار ما بين هذه الصناديق هو تنوع الأصول من خلال أكبر عدد ممكن من المؤشرات.
وتشمل هذه المؤشرات نوعيــة الممتلكات (تجارية، أو عقارية، أو ضيافة، أو تجزئــة، أو صناعية، أو غيرها) وكذلك مواقعها (في عدد من المدن أو عدد من الدول إن أمكن).
وتتأثر الأسواق العقارية في جميع قطاعات الدولة ومواقعها بمجموعة من تطورات الاقتصاد الكلي (السياسة المالية، والسياسة النقدية، ونمو الناتج الاجمالي المحلي، وتوقعات التضخم، ونفســية المستهلك)، لذلك يمكن للتنوع الجغرافي في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة من حيث تملك عقارات في أكثر من بلد، أن يوفر درجة إضافية من التنوع الذي تظهر فوائده عند حدوث الكساد يف أي من الدول.
وتتضمن مكونات ســوق الريت الحالي فروقا كبيرة فيما يتعلق بأنواع المخاطر والعوائد، حيث تختلف من حيث طبيعة مواقع العقارات وأنواعها والعوائد والأحجام، والأهم من ذلك درجة المخاطر وفقا لتصنيف هيئة الســوق المالية.
لكن ما هي لعوامل السبعة المحددة لجاذبية الصندوق ؟
العامـل الأول: تصنيف المخاطر
العامل الثاني: التنوع الجغرافي -داخل المملكة العربية الســعودية
العامل الثالث: التنوع الجغرافي – خارج المملكة العربية الســعودية
العامــل الرابع: تنوع القطاعات (أنواع العقارات)
العامل الخامس: العائد الأولي (%)
العامل الســادس: العوائد المضمونة
العامل السابع: حجم صندوق الريت
وفيما يلي تعريف العوامل مع مقارنة الصناديق العقارية وفقاً لكل منها :
العامـل الأول: تصنيف المخاطر
حددت هيئة الســوق المالي درجة تصنيف المخاطر لكل من صناديــق الريت، وقد قمنا بتوزيع هذه المخاطر في جدول لتحديد درجات المخاطر النسبية. ملف المخاطر: مرتفع، متوسط إلى مرتفع، متوسط، و منخفض.
ويتم مراجعة مخاطر أي أداة اســتثمارية متاحة لجمهور المساهمين من قبل هيئة السوق المالية، ثم تقوم الهيئة بتصنيف درجة المخاطرة للأداة الاستثمارية. يتم التقييم بعد الأخذ في الاعتبار مجموعة من العوامل المتنوعة الخاصة بأداة الاستثمار.
وقد قامت هيئة الســوق المالية بتصنيف مخاطر صناديق الريت إلى عدة فئات: مرتفعة، متوســطة إلى مرتفعة، متوسطة.
ويوضح الجدول التالي فئات مخاطر صناديق الريت السعودية.
| فئات مخاطر صناديق الريت السعودية |
| |
| صناديق الريت | فئة المخاطر | |
| صندوق ميفيك ريت* | غير متاح | |
| صندوق دراية ريت | مرتفع | |
| صندوق الأهلي ريت | مرتفع | |
| صندوق سويكورب الوابل ريت | متوسط الى مرتفع | |
| صندوق المعذر ريت | متوسط الى مرتفع | |
| صندوق النفيعي أم القرى ريت | متوسط الى مرتفع | |
| صندوق تعليم ريت | متوسط الى مرتفع | |
| صندوق جدوى ريت السعودية | متوسط الى مرتفع | |
| صندوق الراجحي ريت | متوسط الى مرتفع | |
| صندوق ملكية عقارات الخليج ريت | متوسط الى مرتفع | |
| صندوق مشاركة ريت | متوسط | |
| صندوق سدكو كابيتال ريت | متوسط | |
| صندوق الرياض ريت | متوسط | |
| صندوق جدوى ريت الحرمين | متوسط | |
| صندوق المشاعر ريت | متوسط | |
| صندوق الجزيرة موطن | متوسط | |
*لايوجد تصنيف لمخاطر صندوق ميفك ريت لذلك تم تصنيفها غير متاح، كما يلي :
العامل الثاني: التنوع الجغرافي – داخل المملكة العربية الســعودية:
ويعني ارتفاع عـدد المواقع التي يعمل بها الصندوق داخل المملكة العربية الســعودية من صالح المستثمرين، مع الاخذ بعين الاعتبار بين المدن الكبيرة والصغرى.
وبصفة عامة، تعتبر صناديق الريت السعودية محدودة التنوع الجغرافي داخل المملكة. يوجد ستة صناديق من إجمالي ستة عشرة لها أصل واحد، مما يؤدي إلى درجة كبيرة من مخاطر التركيز في المحفظة ويعرض الاستثمار إلى مخاطر غير نظامية. يعزز المخاطرة أيضاً اقتراض الصندوق الذي يمتلك أصل واحد فقط.
ومن ضمن الصناديق العقارية المتداولة في السوق السعودي، يوجد عدد محدود منها بعقارات موزعة جيدا في عدد من المدن.
وبالرغم من أن معظم الصناديق العقارية المتداولة يوجد لها عقار أو أكثر في العاصمة السعودية الرياض، فإن مدينة جدة تحتل المرتبة الثانية من حيث عدد العقارات المملوكة من صناديق الريت، كما يلي :
| مقارنة التنوع الجغرافي للأصول داخل المملكة العربية السعودية | ||||||
| اسم الصندوق | الرياض | جدة | الدمام | مكة | الخبر | أخرى |
| صندوق ميفيك ريت | * | * |
| * |
|
|
| صندوق الرياض ريت | * | * | * |
| * |
|
| صندوق الجزيرة موطن | * |
|
|
|
| |
| صندوق جدوى ريت الحرمين |
|
| * |
|
| |
| صندوق تعليم ريت | * |
|
|
|
|
|
| صندوق المعذر ريت | * |
|
|
|
|
|
| صندوق مشاركة ريت | * |
|
|
|
|
|
| صندوق ملكية عقارات الخليج ريت | * | * | * |
|
|
|
| صندوق المشاعر ريت |
|
| * |
|
| |
| صندوق الأهلي ريت | * |
|
|
|
| |
| صندوق جدوى ريت السعودية | * |
| * |
| * |
|
| صندوق الراجحي ريت | * | * |
|
| * | * |
| صندوق دراية ريت | * | * | * |
| * | * |
| صندوق سدكو ريت | * | * |
|
|
|
|
| صندوق النفيعي أم القرى ريت |
|
| * |
|
| |
| صندوق سويكورب الوابل | * |
|
|
|
| * |
العامل الثالث: التنوع الجغرافي – خارج المملكة العربية الســعودية:
ويعني انه كلما زاد عدد المدن خارج المملكة العربية الســعودية من حيث مواقع أصول صناديق الريت، كلما كان هذا أفضل بالنســبة للمستثمرين.
وتتأثر الأسواق العقارية في مختلف المواقع داخل الدولة الواحدة بالتغيرات التي تحدث في الاقتصاد الكلي (السياسة المالية، والسياسة النقدية، ونمو الناتج الإجمالي المحلي، وتوقعات التضخم، ومعنويات المستهلك).
بالتالي، فإن التنوع الجغرافي للصناديق العقارية المتداولة من حيث تملك عقارات في أكثر من بلد يمكن أن يوفر درجة إضافية من التنوع الذي تظهر فوائده عند حدوث تباطؤ في إحدى الدول.
وتنص التعليمات التي تنظم سوق صناديق الريت السعودي بالسماح للصناديق في المملكة أن يستثمر الصندوق حتى 25 % بحد أقصى من إجمالي قيمة الاستثمار العقاري في عقارات خارج المملكة.
ويعتبر صندوق ميفك ريت هو الصندوق الوحيد الذي يتميز بالتنوع خارج المملكة. من خلال امتلاكه عقاراً في دبي.
العامــل الرابع: تنوع القطاعات (أنواع العقارات)
ويعني ان ارتفاع عدد القطاعات التي يعمل فيها الريت يكون من صالح المستثمرين. عدد النجوم (*) يساوي عدد القطاعات التي تستثمر فيها صناديق الريت.
يمتد مبدأ التنوع ليشمل القطاعات التي يتم الاستثمار فيها، حيث تستثمر صناديق الريت في مجموعة من العقارات مثل التجارية والسكنية والمساحات المكتبية والصناعية (غالباً مستودعات) والتعليمية والضيافة والتجزئة (المتاجر).
ويعتبر الأكثر رواجا من هذه الأنواع هي العقارات السكنية والضيافة والتجزئة.
يوجد لدى إثنين من صناديق الريت فقط تنوع في خمسة قطاعات مختلفة. بينما ثلاثة صناديق ريت تعمل في قطاع واحد فقط كما يوضح الجدول التالي :
| مقارنة التنوع الواسع في قطاع العقارات حسب صناديق الاستثمار العقاري | |||||||
| اسم الصندوق | التجاري | الاسكان | مكتبي | الصناعة* | تعليمية | الفنادق | التجزئة |
| ميفيك ريت | * | * | * |
|
| * | * |
| الرياض ريت |
| * |
|
| * | * | |
| الجزيرة موطن |
|
| * |
|
|
| |
| جدوى ريت الحرمين |
|
|
|
| * | * | |
| المعذر ريت | * | * | * |
|
| * | |
| سويكورب الوابل |
|
|
|
|
| * | |
| مشاركة ريت | * |
| * |
| * |
| |
| تعليم ريت |
|
|
| * |
|
| |
| ملكية عقارات الخليج ريت | * | * | * |
|
| * | |
| المشاعر ريت |
|
|
|
| * | * | |
| الأهلي ريت |
|
|
|
| * | * | |
| جدوى ريت السعودية | * | * |
| * | * |
|
|
| الراجحي ريت | * |
| * | * | * |
|
|
| دراية ريت | * | * | * |
| * | * | |
| سدكو ريت | * | * | * |
|
| * |
|
| النفيعي أم القرى ريت | * |
|
|
|
| * |
|
العامل الخامس: العائد الأولي لصناديق الريت
وبالطبع يعني انه كلما كان العائد أعلى كلما كان ذلك أفضل، وهو احد أهم العوامل التي يتعين أخذها بعين الاعتبار لدى اتخاذ قرار بالاستثمار في صندوق ريت هو العائد حيث يعكس عائد توزيع الأرباح العوائد الناتجة من الأصول الأساسية.
ومعظم العوائد التي يجنيها المستثمر في صناديق الريت تكون من توزيعات الأرباح. بخصم الأتعاب التي يتقاضاها مدراء صناديق الاستثمار العقاري، يتحول العائد من إجمالي العائد إلى عائد صافي الربح.
ولتحييد أثر تقلبات السوق على أسعار وحدات الريت وبالتالي على العوائد الإجمالية، قمنا بالتركيز على العوائد الأولية لصناديق الريت. من وجهة نظرنا، يعكس هذا مقدار الدخل من الأصول الأساسية بافتراض أن سعر صندوق الريت يكون بالقيمة الاسمية وذلك خلال أول عام من إدراج الصندوق.
ويبلغ الفرق بين أعلى وأقل عائد توزيع أرباح لصناديق الاستثمار العقاري أكثر من 200 نقطة أساس.
يعتبر عائد توزيع الأرباح لصندوق سويكورب الأعلى، لكنه يتعرض لقطاع واحد فقط – التجزئة، مما قد يؤدي إلى مخاطر التركيز في أوقات التباطؤ الاقتصادي. يبلغ عائد توزيع أرباح صندوق مفيك 7.5 % من سلة الأصول التي تتعرض لخمس قطاعات (أنواع) مختلفة.
العامل السادس: حجم صندوق الريت:
ويبلغ إجمالي قيمة صناديق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية ما يقارب 15 مليار ريال، بما في ذلك الصناديق المدرجة أو التي سيتم إدراجها.
واستثمرت هذه الصناديق في 80 عقار مطور بالكامل وحقوق استغلال لعقارين، ولديها ثلاث عقارات قيد التطوير، كما في فبراير 2018 ، كما يوضح الشكل التالي :
العامل السابع: العوائد المضمونة:
وصندوق الريت الذي يقدم حد أدنى من ضمان عوائد الأصول الأساسية يطمأن المستثمرين حول جودة الأصول.
ويميل العائد الناتج عن الأصول الأساسية إلى التذبذب، نتيجة تنوع مزيج الأصول بسبب عوامل مختلفة مثل معدلات الإشغال والإيجارات والتكاليف المتعلقة بصيانة الأصول (وجود عقود إيجار لطرف ثالث) وغيرها، لاستيعاب هذه التقلبات حيث يوفر صندوق الاستثمار العقاري الحد الأدنى من العائد المضمون من أصوله الأساسية، مما يوفر مجال أكبر للمستثمر في اختيار الأداة.
ويعتبر صندوق ميفيك كابيتال الصندوق الوحيد في المملكة العربية السعودية الذي يضمن العائد، و يستهدف صندوق ميفك ريت تحقيق عائد قدره 7.5 % خلال عام 2018، ويتوقع ميفك ارتفاع هذا العائد ليصل إلي 7.9 % في عام 2021.
